la carta del día

Informe de Evaluación de Edificios

Por Diego Gastón - Lunes, 12 de Febrero de 2018 - Actualizado a las 06:01h.

recientemente, hemos podido ver en este medio la noticia que ha aumentado un 13% en Navarra los informes de evaluación pero que ello, no obstante, supone sólo una quinta parte de los obligatorios. Pero, ¿qué es ese Informe de Evaluación del Edificio? El Informe de Evaluación de los Edificios es un documento, elaborado por técnicos, en el que se certifica el estado en el que se encuentran los edificios, en cuestiones relativas al a su estado de conservación, cumplimiento de la normativa, accesibilidad universal, y finalmente el grado de su eficiencia energética. Este informe se encuentra en nuestra Comunidad Foral por el Decreto Foral 108/2014, de 12 de noviembre, por el que se regula el Informe de Evaluación de los Edificios.

Dicha normativa ofrece a los propietarios la posibilidad de conocer el estado real del edificio y por tanto poder evidenciar problemas y planificar con antelación actuaciones encaminadas a su mantenimiento. Porque no hay que perder de vista, lo que señala la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación en su artículo 16.1 que “son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento” y, en consecuencia, el decreto foral establece que la obligación de someter un edificio a evaluación “corresponde a sus propietarios”.

¿Qué edificios deben someterse a informe? Aquellos de tipología residencial colectiva, entendiendo como tal los que cuenten con más de una vivienda, independientemente de que el edificio contenga simultáneamente otros usos, por tanto, se excluyen las viviendas unifamiliares. Esta evaluación se hace de manera gradual en función de la antigüedad del edificio en cuestión. Así el próximo plazo a tener en cuenta es para aquellos edificios que entre el 1 de enero de 2014 y el 31 de diciembre de 2016, adquieran una antigüedad de 50 años debiendo realizar la evaluación del edificio antes del primer día del año 2019 y presentarlo en el Registro de Evaluación de Edificios de Navarra. En definitiva y a efectos prácticos, viene a configurarse como una especie de ITV de edificios, válida por diez años, realizada por arquitectos o aparejadores en los que se detallan los puntos de mejora o rehabilitación, a nivel de elementos estructurales y constructivos, el grado de accesibilidad y, finalmente, la eficiencia energética del inmueble.

Cabe preguntarse por qué siendo una medida beneficiosa para los propietarios y también obligatoria, sólo un 20,92% del total de informes de evaluación de edificios de presentación obligatoria han sido registrados. ¿A que se puede ver esa escasa presentación? La experiencia me dice que esa pregunta no tiene una única respuesta. Varios factores son los que pueden explicar esa escasa incidencia.

El primer factor es el desconocimiento de la normativa. Ahí es donde entran los administradores de fincas o abogados para explicar a los propietarios la existencia y los objetivos positivos, a mi parecer, de la normativa.

El segundo factor es de índole económico, cómo no. Quizás este sea el escollo más importante ya que hoy día en las comunidades de propietarios no sobra el dinero y aprobar una derrama para afrontar un gasto cuya necesidad no es percibida como tal es problemático. Aquí es donde vuelven a entrar en juego los profesionales administradores de fincas o abogados, pueden informar a los propietarios como, por ejemplo, en el caso de Pamplona, su Ayuntamiento previó una línea de ayudas para incentivar la redacción de informes de evaluación de edificios que, por lo que conozco, no tarda excesivamente en ser abonada. No todos los ayuntamientos conceden subvenciones, es cierto.

El tercer factor es el engorro de buscar profesionales que se encarguen de la elaboración del informe. Encontrar técnicos que garantice la independencia, imparcialidad y objetividad del informe, por suerte, este es el tema menor ya que por mi experiencia, los hay y buenos. Además, son éstos los que generalmente se encargan de presentar el informe en el Registro.

El cuarto factor es de índole meramente administrativa. El tener que invertir tiempo para solicitar certificados de estar al corriente de obligaciones con Hacienda, Seguridad Social;el acudir a la entidad bancaria correspondiente en donde la comunidad tenga la cuenta corriente para cumplimentar el impreso del abono por transferencia y finalmente, para después de hacer acopio de esa información, llevarla al ayuntamiento con el fin de que se le conceda la subvención es algo que desanima a muchos.

A pesar de estos escollos, conviene efectuar esa evaluación no porque pueda constituir una infracción prevista en la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, sino porque además de ser una obligación de los propietarios, es bueno conocer qué problemas puede presentar el edificio para así prever con antelación qué medidas correctoras adoptar antes de que sea demasiado tarde o se incremente su coste.

El autor es abogado-mediador en ADM Abogados